富邦佳琪

案例故事

江小姐，48歲單身，自由業，除健保外無任何社會保險。育有一子，下學期升大學四年級。

理財目標

一、江小姐並無一般受雇或自營固定工作，但人脈極廣，除有豐厚佣金收入，另外一半為理財收入，想審視目前投資理財方式的風險，並希望以退而不休狀態至60歲，過了60歲後完全退休，並想在宜蘭享受自然生活，屆時台北住房可能出售換購，生活費預估可以減少一些。

二、想讓孩子大學畢業後出國唸書，學費準備新台幣500萬元，若有機會其子將留在當地發展。

家庭財務

江小姐資產有存款台幣300萬元、美元存款100萬美元，人民幣存款20萬元，股票1,800萬元（含部分融資融券），銀行信託產品200萬元，去年購買自住套房市價900萬元，年初看上面積及公設都比較好的大樓預售屋住房一棟已近完工，購價2,000萬元。最近又投資買進郊區某大學四層學生公寓2,000萬元，正在裝修準備出租，尚有房貸共1,000萬元，20年期房貸利率2.5%。另有繳費已期滿，每年平均還本24萬元的還本儲蓄險，其他有保額200萬元終身壽險及終身醫療日額5,000元，還剩五年繳費期滿。其他有新購休旅車一部100萬元。

最近一年總稅後收入約400萬元，日常開支每月15萬（小孩開支約5萬），學雜費30萬元，含養車費等年度開銷50萬元，保費10萬元。

投資特性：短線操作，槓桿極高

江小姐以往可以說是投資理財的福星，總是可以全身而退，但2008年卻讓江小姐栽了大跟頭，股市慘痛賠了數百萬元。江小姐除了股市，以往也是用短線炒房，還好房市在她出手時大漲，因此賺了一筆。

理財建議

一、為了降低交易風險，建議降低槓桿操作比重，三分之一採信用交易，三分之一現股操作，三分之一保留現金調節。單押個股操作總是風險較高，建議江小姐提出部分資金購買指數股票型基金（ETF）。每年收支節餘建議配置風險更分散的共同基金，70%配置核心部位為穩健型組合，30%衛星配置為積極型。

二、江小姐除了自住外，還是希望繼續投資適合的房產。但之後江小姐考慮購進出租型房產以收取租金為主，做為退休金流量來源的一部分。

三、壽險保額已足夠，暫不需加保。考慮江小姐老來無伴照應，應加強未來老年照護，如投保長期看護險及相關措施，增加保費及相關支出可增加20萬元。

四、當前房產規劃：

1.預售屋完工後，江小姐想有比較好的居住品質，新房完工後將搬進入住，並可能出售套房。因江小姐有自用住宅換房的可能，應注意土地增值稅重購退稅規定，別讓權益睡著了。

2.大學公寓考查當地租金行情，年租金報酬率約5%，租金收入約100萬元。值得注意的是，該公寓為四層公寓，建造期已超過20餘年，該公寓臨道路，附近整區塊都為舊公寓。近來政府鼓勵都市更新再造，今年發布最新的都市更新條例，由於本區段座落優越，也有可能成為建商選擇的更新區域。

五、依照江小姐資產規模，收入及支出條件，再配合以上的建議，只要穩紮穩打，應可以實現理財目標。